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稳主业求变革“寒冬”之后房企“期待春天”

2022-04-19 17:25 来源:央广网

央广网北京4月15日消息(记者 门庭婷)年报季已过大半,多数房企已经交出了2021年的成绩单。在这一轮年报发布中,“寒冬”成为很多房企对过去一年的注解,不少企业增速减缓,甚至出现营收负增长、利润下滑等情况。

经历了阵痛期,对于未来,“稳”字是行业普遍的追求,而面临新形势,增长的考验将大于以往,探索新的业绩增长通道、寻找新发展模式仍是房企的重要任务。

规模增速下降 百强房企增速首次低于全国水平

“房地产行业是支柱产业,是永续产业,是周期性行业,周期性行业意味着它一定有春夏秋冬,我们现在只不过是冬天。”旭辉控股董事局主席林中在业绩发布会上这样表述。如其所言,在行业变革期,房企增长已经明显“降速”。

中指研究院发布的《2022中国房地产百强企业研究报告》显示,2021年全国商品房销售额为18.2万亿元,百强企业实现销售总额90802亿元,同比增长3.9%。值得注意的是,这是百强房企增速首次低于全国增速,差额为0.9个百分点。

销售规模也是房企年报的重要看点之一。整体来看,2021年大部分上市房企签约销售额较2020年有所增长。但不容忽视的是,房企签约销售额增速出现放缓,绿城、龙湖等年度“优等生”规模增速也有了一定程度的降低,新城、金融街、建业地产等房企签约销售额甚至较2020年有所下降。

而从目标完成情况来看,除绿城、华润、滨江、越秀等几家房企之外,多数披露过业绩目标的房企未能达标。中指研究院统计数据显示,32家代表房企年度销售目标完成率约为90.1%,低于以往水平。

对于上述表现,很多房企在年报中给出解释,主要涉及在楼市调控趋严及疫情等因素影响下成交放缓、销售均价下调等原因。

“增收不增利”现象持续 房企经营模式面临转变

相较于销售规模,2021年房企利润水平的下滑更受关注。

中指研究院在《2022中国房地产百强企业研究报告》中指出,2021年百强企业营业收入均值达498.6亿元,同比增长19.3%,增速较上年增加1.6个百分点。但由于营业成本上涨,百强企业净利润均值为56.2亿元,同比增长0.4%,增速较上年减少1.5个百分点,净利润均值增速不及营业收入均值增速,“增收不增利”现象日趋严重。

从年报中也可以看出,多家房企的表现与上述结论相同。新城、金融街、中梁等房企在营收增长的同时,归母净利润却出现不同比例的下降,其中金融街在营收增长33.3%的同时,归母净利润降幅达到34.25%,中梁控股营收增长15.43%,归母净利润下降27.81%;万科归母净利润同比下降超过四成尤其让行业感到意外。

“受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。”中指研究院在分析中指出。

而在房企对于利润下滑的解释中,计提减值是一项重要原因。例如,中梁控股认为公司利润下降一方面受物业平均售价下降的影响,另一方面是由于对部分项目进行了减值拨备;新城控股2021年度计提各类资产减值准备从2020年度的17.78亿元提升至54.04亿元,其在公告中指出,本次计提资产减值准备减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润约34.4亿元;万科也提到了计提资产减值损失这一原因。

除计提减值外,房地产行业遇冷、去化承压导致的开发业务毛利率水平降低,以及投资布局的决策也在影响着房企的利润。对于行业利润走低,中指研究院在分析中进一步指出:“地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间,行业长期处于低利润时代。房企需逐步改变经营模式,以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性,以适应极速分化的市场;同时适度发展轻资产业务,发挥运营优势,提升边际效益。”

“三高”模式难以为继 房企积极降负债

2021年房地产市场出现波动,而在近两年的行业变革期,房企已经越来越清晰地认识到,过去“三高”的发展模式难以为继,“三道红线”的高压下,降杠杆、降负债更高频地出现在房企业绩报告中。而在2021年内,房企负债情况也在逐步转好。

克而瑞发布的《2021上半年房企偿债能力报告》指出,2021年上半年房企积极改善债务结构,80家重点上市房企短期有息负债较2020年继续下降,行业平均现金短债比优化0.15至1.60,短期安全边界加强;房企净负债率同比下降4.53个百分点至66.54%,有约六成的房企净负债率实现了下降。

中指研究院统计数据则显示,2021年内百强企业通过提前偿还债务、调整债务结构等方式稳降杠杆,“三道红线”提出后应对更加从容,均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%,较上年分别下降0.6、3.6个百分点;现金短债比为1.6,较上年上升0.1,整体稳中向好。

不过,尽管房企整体债务结构呈改善趋势,部分企业仍面临债务高企、融资成本攀升的困境。

“稳”字当头 2022部分房企适度调低业绩目标

当行业变化已成定局,因时而动、顺势而为是身处其中的企业更明智的选择。在“房住不炒”的基调下,对于房地产开发主业,众多房企都表明了“求稳”的意愿。

可以看到,万科管理层反复强调“止跌企稳、稳中提升”;中海表示“战略稳健是我们的基因”;绿城未来布局规划为“保持投资定力、提高投资标准、保持稳健参与”;旭辉未来则更关注权益销售额的稳定……

“随着行业进入缩表出清阶段,‘唯规模论’已不再适用,‘大而不强’的企业也逐渐暴露出问题,”对于房企未来发展模式,中指研究院作出如下判断,“未来百强企业不再一味关注规模,而是更加强调财务安全与经营稳健,注重精细化管理和运营,追求效益的提升和高质量发展。”

“稳住”开发主业的同时,一向对市场嗅觉敏锐的房企,也在试图打开新的业绩通道。例如,旭辉在“三五战略”中强调三方面改变,其中一点便是从纯住宅开发转向开发+资产运营的经营模式;万科则表示经营、服务业务“学费”已交够,逐渐形成了新的利润蓄水池,且近日万物云已正式递交招股书;越秀正在利用其本土优势和国企背景形成包括城市运营、城市更新等在内的“6+1”多元化、特色化增储平台。

“房企多元化发展基本格局已经形成,”克而瑞在《房企多元化发展报告》中表示,“随着各赛道发展的深入,产品和体系的标准化越来越清晰,也越来越落地,将助力企业快速规模化、品牌化地扩张。”

伴随房企陆续披露年度业绩,2022年一季度也已收官,房企在新一年的表现备受关注。克而瑞统计数据显示,一季度百强房企整体业绩规模同比降低47%,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。

基于过往一段时间的市场表现与对未来行业趋势的判断,克而瑞指出,从目前部分企业已经披露的年度业绩目标来看,预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期,也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平,适度调降全年销售目标。

但从整体来看,去年年底以来,中央密集出台政策稳定市场,并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”等规定给市场带来多重利好;地方则以放开限购、首付下调、信贷放松等形式促进行业平稳发展。

“我们相信冬天快结束了,春天也就不远了。”对于房地产行业的未来,林中作出如此判断。在近期的业绩发布会中,不少房企管理层同样表示了类似的判断。

而从宏观数据看,房企期待的“春天”也在缓步走来。4月14日,央行发布的第一季度金融统计数据显示,与去年四季度相比,2022年一季度全国房地产开发贷款月均增多约1500亿元,与同期的新房在建规模相比,开发贷款余额也处在较高水平。

央行金融市场司司长邹澜表示,人民银行正在积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力,保持开发贷款平稳投放,满足房地产建设项目的合理融资需求。

在销售端,根据国家统计局最新发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,市场已经开始出现回稳迹象。70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。58安居客房产研究院分院院长张波表示,房地产市场筑底回升态势已经明确。

[ 编辑: 郭小雯 ]
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如今,广东作为制造业大省、经济大省和职业教育大省,正在主动适应产业转型升级,增强职业教育适应性,促进教育链、人才链与产业链、创新链有机衔接。职业教育的路子势必越来越宽,活力势必越来越足。
2022-05-26 09:07
近日,通草画、广彩等非遗作品亮相广州垃圾分类宣传活动。活动中,青少年在通草纸上创作垃圾分类主题绘画,在废弃的生活物品上画出广彩传统图案,形式新颖,引人关注。
2022-05-25 14:41
“顶层+基层”推动旧楼加装电梯
今年,全国人大常委会将有关老旧小区加装电梯的代表建议确定为重点督办建议。当前,老旧小区加装电梯工作尽管已经取得积极成效,但由于法律保障力度不足、对民法典等法律规定存在理解分歧等原因,目前仍面临不少难题亟待破解。
2022-05-25 14:35
21:12 路边小货车突然起火 广州两公交车长携手灭火
近日,在天河区科韵路路段,一辆停靠在路边的小货车突然起火,但车上却没有灭火器,货车司机手足无措。在危急时刻,刚好路过的广州市一汽巴士二分公司902路车长邱中华和78路车长黄少堂见状,立即挺身而出,最终成功将火势控制。 [详细]
19:30 “我们解封啦!”站前街道站西商圈恢复往日活力
“我们解封啦!”站前街道站西商圈恢复往日活力
5月25日24时,荔湾区站前街道5月16日清晨划定的封控区、管控区正式解封。 [详细]
19:30 五月五,龙船鼓!荔枝湾端午活动线上约定你
五月五,龙船鼓!荔枝湾端午活动线上约定你
广州扒龙舟的历史可以追溯到1100多年前,从宋代开始,逐渐成为老百姓喜爱的习俗。 [详细]
17:38 胰岛素最高降价73%!广州糖尿病患者负担有望下降
胰岛素最高降价73%!广州糖尿病患者负担有望下降
5月25日,广州日报全媒体记者从广州交易集团获悉,该集团旗下广州药品和医用耗材集团采购平台(简称广州GPO平台)近日发布的《广州公共资源交易中心关于开展第六批国家组织药品(胰岛素专项)带量采购和使用中选药品挂网采购工作的通知》提出,医疗机构将于5月31日起全面执行胰岛素专项集中带量采购中选结果。 [详细]
17:39 广州科普开放日活动来了!129家科普单位免费开放
广州科普开放日活动来了!129家科普单位免费开放
5月26日,广州市科协举行广州科普开放日活动新闻通气会。广州日报记者从会上获悉,广州科普开放日活动将于5月28日10时启动。 [详细]
17:37 2022年第5期车牌指标摇号活动产生8073名中签者
2022年第5期车牌指标摇号活动产生8073名中签者
5月26日上午,广州2022年第5期中小客车指标摇号活动如期举行,4500个个人普通车指标、500个单位普通车指标、2954个个人节能车指标以及119个单位节能车指标全部摇出,共产生8073个中小客车增量指标。 [详细]
16:07 街坊们注意!明后两天雨势大,今天提防局部大雨
街坊们注意!明后两天雨势大,今天提防局部大雨
明后两天广州雨势转大,可能有局部暴雨。在此之前,今天天气也不理想,局部暴雨随时有机会上线。 [详细]